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REHABILITACION DE EDIFICIO DE OFICINAS Y GARAJE EN LA CALLE JOSE ABASCAL, 45.- MADRID.
2001. MADRID

El encargo de este proyecto lo realiza Inmobiliaria José Abascal 45 S.A.


El objeto del trabajo consiste en la redacción del proyecto básico reformado para la rehabilitación del edificio situado en la calle José Abascal, 45.


Este edificio tiene una altura máxima de ocho plantas y se encuentra medianero con las fincas n? 43, con una altura de tres plantas y con la n? 47, con una altura de ocho plantas sobre rasante.


El solar de ubicación del edificio se encuentra medianero con las fincas n? 43 y 47 de la misma calle.


Tiene un fondo de 31,90 m. con un frente a calle de 30,20 m., lo que arroja una superficie aproximada de 964 m2.


La calle José Abascal es una de las principales vías circulatorias de Madrid y se encuentra totalmente urbanizada, contando con todos los servicios infraestructurales necesarios: distribución eléctrica, de agua, telefónica, red de riego, de saneamiento, etc. La pendiente en el frente de parcela es de, aproximadamente, el 2,5%.


La distancia entre fachadas es de 30 m., con aceras de 5 m. de ancho, arboladas, y una calzada de 20 m. de ancho de sentido único de circulación.


El edificio figura en el Catálogo de Edificios Protegidos con un nivel 2 de protección. Este nivel protege las características del edificio en su presencia dentro del entorno, preservando sus elementos arquitectónicos que definen su forma de articulación con el espacio exterior.


SOLUCION ADOPTADA.


Básicamente el programa a desarrollar consiste en posibilitar la adaptación del actual edificio para su utilización como oficinas, acometiendo para ellos las obras de reestructuración necesarias para conseguir un máximo aprovechamiento de la superficie existente y un óptimo nivel funcional.


En la solución propuesta se contempla la recuperación de la edificación original, desmontando los añadidos que se han ido produciendo durante el ejercicio de la actividad en el edificio, concretamente en patio posterior, y en el entrante de fachada en planta quinta.


Con vistas a minimizar los efectos que para el tráfico de la zona supondría el nuevo uso del edificio, se proyectan dos plantas de sótano dedicadas a garaje.


Para la solución prevista no sería posible seguir contando con el portal para una utilización conjunta de peatones y de vehículos, ya que está expresamente prohibido por la NN.UU. y a que sería inviable debido a la densidad de circulación que a unas determinadas horas pudiera producirse.


Por este motivo y después de un cuidadoso estudio para su integración en la fachada, se le ha dotado de un acceso para vehículos en el extremo más favorable, en función de la pendiente de la calle, para conseguir la altura necesaria.


En lo referente al ambiente interior, el cambio de uso implica una nueva concepción en los criterios que en adelante han de ser válidos para una utilización racional del edificio.


Desde este punto de vista se plantea la necesidad de potenciar el patio, articulándolo como un elemento que aporte una mayor vida y sirva de punto de relación para los usuarios del mismo.


En el aspecto arquitectónico este patio cuenta en todas sus plantas con unos miradores situados en cada lateral, con frente curvo, y acristalados con vidrieras emplomadas y decoradas.


Se proyecta una cubierta acristalada en su parte superior para permitir su total utilización y seguir manteniendo el mismo nivel de iluminación para las distintas oficinas.


Una vez realizado un estudio de tráfico de personal en el interior, se hace evidente la insuficiencia de los actuales elementos de comunicaciones verticales para el uso previsto, así como la falta de un núcleo de evacuación en caso de emergencia.


Para solucionar esto, se jerarquiza el actual núcleo de escalera y ascensor, limitándolo a un uso gerencial, y se crea otro para una posible evacuación y su utilización por el resto de los usuarios, y que está formado por una escalera y una batería de tres ascensores, que comunican desde el sótano segundo hasta la planta quinta.

CRITERIOS FUNCIONALES.

Teniendo en cuenta el valor arquitectónico del edificio, se ha elegido una solución de equilibrio, que mantiene los elementos característicos del mismo, aligerando la rígida estructura de muros de carga existentes mediante jácenas y pilares.


Esta solución viene determinada por la necesidad de conseguir una amplia flexibilidad de utilización en cada una de las oficinas proyectadas, aligerando al máximo los elementos estructurales originales a fin de lograr superficies diáfanas que nos posibiliten esa flexibilidad.


Al tratarse de un edificio previsto para oficinas en régimen de alquiler, estas se han proyectado de modo que en cada una de ellas se obtenga una máxima versatilidad para adaptarse a las necesidades que en ellas sean requeridas.


Esta versatilidad se consigue mediante elementos de suelo y techo capaces de alojar, entre ellos y el forjado, todas las conducciones necesarias, así como permitir un fácil registro de éstas y la posibilidad de variar los elementos de compartimentación de espacios.


En lo referente a las instalaciones, en este edificio se dispondrán todas las necesarias para asegurar un elevado nivel de utilización y confort en cada una de las oficinas.

En este edificio se ha previsto implantar los sistemas tecnológicos más adecuados para permitir la posibilidad de sustituir las actuales tecnologías por las que se desarrollasen en el futuro, a fin de evitar una obsolescencia prematura, y que el edificio pueda seguir siendo utilizado adecuadamente incluso en el caso de que se efectuase un cambio en la forma de explotación del mismo y de este modo prolongar su ciclo de vida útil.


El desarrollo de las soluciones propuestas en estos criterios básicos y funcionales, permitirá compatibilizar el estilo arquitectónico del edificio con la necesaria flexibilidad y versatilidad que actualmente se demanda.

 

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